知っておきたい売却のアレコレ

REINS (Real Estate Information NetWork Systems)　は建設省（現在は国土交通省）によって、不動産流通の円滑化・適正化を目的に開発された、不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システムです。
平成９年に現在の形式となったREINSは、会員である全国の不動産会社が、お客様へご紹介する不動産情報を受け取ったり、逆にお客様からお預かりした不動産売却情報の提供を行うことで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われますので、すべての不動産情報の発信源とも言えるでしょう。

まだ"レインズ"にて無制限に広域情報発信が出来なかった時代、依頼主が複数の不動産業者を窓口として販売を依頼し、広く売却情報を知らせるために使われたのが一般媒介契約です。 "レインズ"が普及する以前は、売却情報を広げたい依頼主にとっては欠かせない契約方法でした。しかしインターネットを利用して１社から未知多数に情報発信が可能になった現代では、メリットが無くなってきました。逆に一般媒介契約には皆様の知らないデメリットがございます。それは、依頼主に販売状況を報告する義務がなく、他の不動産業者へ情報を公開する義務も無いということです。つまり、売却依頼をした不動産業者が他社に情報公開をせず、売主・買主の両仲介料を目的とした売却が進んでしまう場合が多いようです。実害としては、規模の小さな市場での売買となるため買い手市場となり、金額交渉や契約条件等で売主側不利（この買い手を逃すと次が無さそう・・・。）という状況になる場合もございます。

１つの不動産業者を窓口として販売を依頼する契約です。依頼を受けた不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、他の不動産業者への情報公開（レインズ登録）も、お預かりから７日以内にしなければなりません。このことから、販売窓口の業者は売却物件情報を"レインズ登録"しますと、その情報を毎日閲覧している大手・小手含めた未知多数の不動産業者から、売却物件の情報請求を受けます。すると情報を受け取った各社の各営業マンが、それぞれ抱えたお客様にご案内のお誘い、及び広告活動をしていく・・・、という流れが時間とともに無限に生まれます。つまり、依頼主自らが一般媒介をたくさん契約して窓口を増やすことをしなくても、大手・小手含めた未知多数の不動産業者に"レインズ"を介して情報発信を行い、販売活動をさせることが出来るのです。しかし、信頼のおける不動産業者を窓口にしないと、情報公開をしない悪徳業者がいるお話も聞きますので、"レインズ"の公開をしたのか？　自分の物件が一般サイトに掲載されているか？　をしっかりご確認いただくことをお勧めします。

専任媒介契約と同様に、１つの不動産業者を窓口として販売依頼をする契約です。専任媒介との違いは、依頼主に対しての売却活動の状況を報告が、1週間に1回以上の頻度となり、他の不動産業者への情報公開（レインズ登録）も、お預かりから５日以内と変わります。他の契約方法より、依頼主からよりしっかりした対応を窓口業者は求められるようになります。専任媒介も専属専任もですが、窓口が１つとなりますので依頼主への販売活動報告からご案内連絡まで、すべてを１社１担当に１本化でき、依頼主の売却負担軽減にもなります。

あなたが不動産を売却しようと思った時、まず「査定」という言葉を思い浮かべると思います。今では便利なもので、複数社の査定が一括でできるサイトも多くなってきました。もしあなたが複数社に査定を依頼した場合、最も高額な査定を出してきた会社に対しては、一瞬　「ほんとに～！？」と思うかも知れません。しかし高額査定の結果を実際もらってみて、うれしくない方は少ないでしょう。あなたはその会社と売却の契約を結び、販売活動を始めるとします。するとどうでしょう？　まったく内覧依頼や引き合いのお話がありません。しばらくすると、販売業者様から突然ご自宅に連絡が入り、「販売価格が高いので、内覧依頼が来ない状況です。価格を下げましょう！」と一言・・・。上記のように高額査定をする会社は、物件をお預かりすることが(3)一の目標になっておりますので、実際に市場に出して売主様が現状を痛感した段階で、売れる値段まで"下げ交渉"を迫って来るのです。 ※　皆さまにご注意いただきたい点は、不動産の査定はあくまで予想価格であり、車の買い取り査定のような「その価格で買うよ！」という査定ではないことです。

すべての仲介大手様がということではありませんが、代表的な売却手法をご紹介します。不動産仲介業者は取引成立の報酬として、買主様から３％+6万円（税別）・売主様から３％+6万円（税別）、合計６％＋12万円（税別）を上限として頂戴することができ、これは宅地建物取引業法で定められております。この上限を1回の取引から頂戴する事を"最大目標"に定めて販売していくというものです。まず自社のネットワーク内だけで買主様を見つけ、契約を結ぶことができればそれは可能ですが、それには売却情報が他業者に漏れないように、レインズへの登録を避ける形で売却を進めます。ということは、あなたの不動産が売却されているという事実を、他の不動産業者や他のお客様は皆、"知りません"。仮に別の仲介業者に条件がピッタリのお客様がいたとしても、売却情報を知ることができませんから、ご成約はありえません。売主様の可能性を著しく低下させることでしょう。もしご自身の売却物件がそのようになっていないかを確認するには、別の仲介業者にご自身の物件が販売中か聞いてみていただければ、答えがわかるでしょう。

大手流とは全く逆の販売方法となります。基本的にすべてのお預かりした物件は、真っ先にレインズへ登録します。登録をすれば多くの不動産業者様とそのお客様に物件情報を知ってもらえます。なぜ貴重な情報を即公開するかと申しますと、レインズ使用業者にはレインズ登録の義務があることと、単純に１社だけでは非力だからです。他社様、特に大手仲介業者様のネットワークにも直接働きかけますので、当社のような小手に販売を預けても、大手で集客した数多くのお客様にも情報が流れるのです。後は自社も宣伝活動をしつつ、他社様の援護活動も受けながらの売却をしてきますので、不動産業者全体で売却活動をしていくような感じでしょうか。結果、販売窓口業者ではなく情報提供を受けたうちの１社様（特に大手仲介）が買主様を見つける可能性が高いので、成約報酬は売主様側仲介（販売窓口）と買主様側仲介（買主を見つけた）で分かれます。つまり販売窓口となった業者は売主様からの仲介手数料収入のみとなりますが、他社を巻き込んだ方が金額も高く・時期も早く売れる可能性が上がるので、数をこなして採算を取るというのがこの売却法です。